Comparer les modes d'acquisition (VEFA, PSLA, BRS) - Tout sur le BRS
Comparer les modes d'acquisition (VEFA, PSLA, BRS)
Il existe aujourd’hui plusieurs façons d’acheter un logement à prix maîtrisé.
Parmi elles, la VEFA, le PSLA, et le BRS sont trois dispositifs majeurs.
Tous permettent de devenir propriétaire, mais leurs conditions, avantages et contraintes diffèrent.
Parmi elles, la VEFA, le PSLA, et le BRS sont trois dispositifs majeurs.
Tous permettent de devenir propriétaire, mais leurs conditions, avantages et contraintes diffèrent.
Comparatif des dispositifs d'accession à la propriété dans le neuf
BRS, PSLA et VEFA : analyse des avantages et inconvénients de chaque dispositif
Caractéristiques principales
| Caractéristiques | BRS (Bail Réel Solidaire) | PSLA (Prêt Social Location-Accession) | VEFA classique |
|---|---|---|---|
| Principe | Achat du bâti uniquement, le terrain reste propriété d'un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) | Phase locative suivie d'une option d'achat levée par l'occupant | Achat sur plan d'un logement en cours de construction |
| Structure juridique | Bail de longue durée (18-99 ans) renouvelable | Contrat de location-accession en 2 phases | Contrat de vente classique |
| Prix d'acquisition | Prix réduit (exclusion du foncier du prix de vente) et plafonné | Prix plafonné | Prix libre du marché |
| TVA | Taux réduit à 5,5% | Taux réduit à 5,5% | 20% (sauf dispositifs spécifiques) |
| Redevance | Redevance mensuelle pour l'usage du terrain (1€ à 3€/m² généralement) | Aucune après la levée d'option | Aucune |
| Plafonds de ressources | Oui (plafonds PSLA) | Oui (plafonds PSLA) | Non |
| Clause anti-spéculative | Oui, prix de revente encadré | Oui, pendant 10 ans | Non |
| Éligibilité PTZ | Oui | Oui | Oui (sous conditions) |
| Avantages fiscaux | Abattement possible de 30% sur la taxe foncière | Exonération de taxe foncière pendant 15 ans | Aucun avantage spécifique |
| Garantie de rachat | Oui (sous conditions) | Oui, pendant 15 ans | Non |
| Phase locative | Non | Oui (1 à 5 ans) | Non |
| Frais de notaire | Réduits (sous conditions) | Réduits | Pleins tarifs |
| Sécurisation | Protection étendue par les dispositifs de l'OFS | Garantie : rachat, relogement, revente | Garanties légales VEFA uniquement |
| Transmissibilité | Transmission du bail aux héritiers (sous conditions de ressources) | Pleine propriété transmissible | Pleine propriété transmissible |
Impacts financiers
| Élément financier | BRS | PSLA | VEFA classique |
|---|---|---|---|
| Prix d'acquisition | Environ -20% à -40% par rapport au prix du marché | Environ -15% à -30% par rapport au prix du marché | Prix du marché |
| Mensualités crédit | Réduites (financement du bâti uniquement) | Moyennes | Élevées |
| Coût mensuel total | Crédit + redevance (souvent inférieur à la VEFA) | Crédit uniquement après levée d'option | Crédit uniquement |
| Plus-value potentielle | Limitée par l'encadrement des prix | Limitée pendant 10 ans puis libre | Potentiellement la plus élevée |
Points importants à considérer
BRS - Bail Réel Solidaire
- Le ménage n'est jamais propriétaire du foncier, mais dispose de droits réels sur le bâti
- La redevance est versée pendant toute la durée du Bail Réel Solidaire
- Les conditions de ressources sont également applicables aux héritiers
- Le prix de revente est encadré pour maintenir le caractère abordable du BRS
- Le BRS est particulièrement adapté aux zones tendues où le prix du foncier est élevé
- Les garanties du BRS sont applicables pendant toute la durée du bail
PSLA - Prêt Social Location-Accession
- Pendant la phase locative, une part de la redevance est constituée d'une épargne qui viendra en déduction du prix lors de la levée d'option
- Après la levée d'option, le ménage devient pleinement propriétaire
- Les garanties de rachat et de relogement sont des filets de sécurité importants
- Après la période anti-spéculative (généralement 10 ans), le bien peut être revendu librement
- Le PSLA est particulièrement adapté aux primo-accédants qui souhaitent tester leur capacité à rembourser un crédit
VEFA - Vente en l'État Futur d'Achèvement
- L'échéancier de paiement est défini par la loi : 35% à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, etc.
- Le prix est généralement plus élevé mais la liberté après l'achat est totale
- Absence de contraintes spécifiques à la revente
- La TVA à taux normal (20%) s'applique sauf dans certaines zones éligibles à des dispositifs particuliers
- La VEFA classique est adaptée aux ménages disposant d'une capacité financière plus importante
Note : Ce comparatif présente des informations générales qui peuvent varier selon les territoires, les opérateurs et l'évolution de la réglementation. Il est recommandé de se renseigner auprès des organismes concernés pour des informations spécifiques à votre situation.
La redevance BRS
Comprendre le calcul de la redevance d'occupation dans le Bail Réel Solidaire
La redevance BRS est une somme versée par le titulaire du BRS à l'OFS en contrepartie de l'occupation du terrain sur lequel est construit le logement. Cette redevance permet de couvrir les coûts liés à la gestion et à l'entretien du foncier par l'OFS.
Critères de calcul de la redevance
La méthode de calcul
pour calculer la redevance BRS
Identifier la zone géographique dans laquelle se situe le logement (A bis, A, B1 ou B2).
Trouver le plafond de loyer correspondant à la zone géographique.
Mesurer la surface habitable du logement.
Appliquer un coefficient multiplicateur à la surface habitable pour ajuster le montant en fonction des caractéristiques du logement.
Multiplier le résultat obtenu par le plafond de loyer au mètre carré correspondant à la zone géographique.
La redevance BRS est réévaluée chaque année en fonction de l'indice de révision des loyers (IRL). Cette réévaluation permet d'ajuster le montant de la redevance en fonction de l'évolution des conditions économiques et des coûts de gestion.
