Comparer les modes d'acquisition (VEFA, PSLA, BRS)

Il existe aujourd’hui plusieurs façons d’acheter un logement à prix maîtrisé.
Parmi elles, la VEFA, le PSLA, et le BRS sont trois dispositifs majeurs.
Tous permettent de devenir propriétaire, mais leurs conditions, avantages et contraintes diffèrent.

VEFA - Vente en l'État Futur d'Achèvement

Il s’agit de l’achat d’un logement neuf sur plan, c’est-à-dire avant sa construction ou pendant les travaux. L’acheteur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement du chantier et paie par étapes. C’est le mode d’achat classique dans l’immobilier neuf.

PSLA - Prêt Social Location-Accession

Dispositif d’accession à la propriété destiné aux ménages modestes. Il permet d’occuper d’abord le logement en tant que locataire, puis de lever une option d’achat après 6 à 12 mois. Ce mécanisme offre une phase test avant l’achat, avec un prix plafonné et sécurisé.

BRS - Bail Réel Solidaire

Dispositif d’achat à prix réduit grâce à la séparation entre le terrain et le bâti. L’acquéreur devient propriétaire du logement, mais loue le terrain via un bail à long terme (jusqu’à 99 ans) auprès d’un Organisme Foncier Solidaire. Cela permet de réduire fortement le coût d’achat, sous conditions de ressources.

Comparatif des dispositifs d'accession à la propriété dans le neuf

BRS, PSLA et VEFA : analyse des avantages et inconvénients de chaque dispositif
Comparatif des dispositifs d'accession à la propriété dans le neuf

Caractéristiques principales

Caractéristiques BRS (Bail Réel Solidaire) PSLA (Prêt Social Location-Accession) VEFA classique
Principe Achat du bâti uniquement, le terrain reste propriété d'un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) Phase locative suivie d'une option d'achat levée par l'occupant Achat sur plan d'un logement en cours de construction
Structure juridique Bail de longue durée (18-99 ans) renouvelable Contrat de location-accession en 2 phases Contrat de vente classique
Prix d'acquisition Réduit (exclusion du foncier du prix de vente) Prix plafonné Prix libre du marché
TVA Taux réduit à 5,5% Taux réduit à 5,5% 20% (sauf dispositifs spécifiques)
Redevance Redevance mensuelle pour l'usage du terrain (1€ à 3€/m² généralement) Aucune après la levée d'option Aucune
Plafonds de ressources Oui (plafonds PSLA) Oui (plafonds PSLA) Non
Clause anti-spéculative Oui, prix de revente encadré Oui, pendant 10 ans Non
Éligibilité PTZ Oui Oui Oui (sous conditions)
Avantages fiscaux Abattement possible de 30% sur la taxe foncière Exonération de taxe foncière pendant 15 ans Aucun avantage spécifique
Garantie de rachat Non systématique (dépend des OFS) Oui, pendant 15 ans Non
Phase locative Non Oui (1 à 5 ans) Non
Frais de notaire Réduits (sur le bâti uniquement) Réduits (accession sociale) Pleins tarifs
Sécurisation Protection par les dispositifs de l'OFS Triple garantie : rachat, relogement, revente Garanties légales VEFA uniquement
Durée d'engagement Perpétuelle (transmission du bail) Limitation à 10-15 ans pour les clauses anti-spéculatives Aucune
Transmissibilité Transmission du bail aux héritiers (sous conditions de ressources) Pleine propriété transmissible Pleine propriété transmissible

Impacts financiers

Élément financier BRS PSLA VEFA classique
Prix d'acquisition Environ -20% à -40% par rapport au prix du marché Environ -15% à -30% par rapport au prix du marché Prix du marché
Mensualités crédit Réduites (financement du bâti uniquement) Moyennes Élevées
Coût mensuel total Crédit + redevance (souvent inférieur à la VEFA) Crédit uniquement après levée d'option Crédit uniquement
Coût cumulé sur 25 ans Variable selon le montant de la redevance Généralement avantageux Le plus élevé
Plus-value potentielle Limitée par l'encadrement des prix Limitée pendant 10 ans puis libre Potentiellement la plus élevée

Points importants à considérer

BRS - Bail Réel Solidaire
  • Le ménage n'est jamais pleinement propriétaire du foncier, mais dispose de droits réels sur le bâti
  • La redevance est versée pendant toute la durée de l'occupation du logement
  • Les conditions de ressources s'appliquent également aux acquéreurs successifs
  • Le prix de revente est encadré pour maintenir le caractère social du dispositif
  • Le BRS est particulièrement adapté aux zones tendues où le prix du foncier est élevé
PSLA - Prêt Social Location-Accession
  • Pendant la phase locative, une part de la redevance est constituée d'une épargne qui viendra en déduction du prix lors de la levée d'option
  • Après la levée d'option, le ménage devient pleinement propriétaire
  • Les garanties de rachat et de relogement sont des filets de sécurité importants
  • Après la période anti-spéculative (généralement 10 ans), le bien peut être revendu librement
  • Le PSLA est particulièrement adapté aux primo-accédants qui souhaitent tester leur capacité à rembourser un crédit
VEFA - Vente en l'État Futur d'Achèvement
  • L'échéancier de paiement est défini par la loi : 35% à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, etc.
  • Le prix est généralement plus élevé mais la liberté après l'achat est totale
  • Absence de contraintes spécifiques à la revente
  • La TVA à taux normal (20%) s'applique sauf dans certaines zones éligibles à des dispositifs particuliers
  • La VEFA classique est adaptée aux ménages disposant d'une capacité financière plus importante

Note : Ce comparatif présente des informations générales qui peuvent varier selon les territoires, les opérateurs et l'évolution de la réglementation. Il est recommandé de se renseigner auprès des organismes concernés pour des informations spécifiques à votre situation.

La redevance BRS

Comprendre le calcul de la redevance d'occupation dans le Bail Réel Solidaire

La redevance BRS est une somme versée par le titulaire du BRS à l'OFS en contrepartie de l'occupation du terrain sur lequel est construit le logement. Cette redevance permet de couvrir les coûts liés à la gestion et à l'entretien du foncier par l'OFS.

Critères de calcul de la redevance

Conditions économiques locales

La redevance doit être fixée en tenant compte des conditions économiques locales et des prix du marché immobilier.

Charges de gestion et d'entretien

La redevance inclut les charges liées à l'entretien et à la gestion du foncier solidaire par l'OFS.

Capacités financières des occupants

Pour les logements destinés aux personnes en situation de grande précarité, la redevance peut être modulée en fonction des revenus du ménage et ne pas dépasser un certain pourcentage des ressources disponibles.

La méthode de calcul

pour calculer la redevance BRS

Identifier la zone géographique dans laquelle se situe le logement (A bis, A, B1 ou B2).
Trouver le plafond de loyer correspondant à la zone géographique.
Mesurer la surface habitable du logement.
Appliquer un coefficient multiplicateur à la surface habitable pour ajuster le montant en fonction des caractéristiques du logement.
Multiplier le résultat obtenu par le plafond de loyer au mètre carré correspondant à la zone géographique.
La redevance BRS est réévaluée chaque année en fonction de l'indice de révision des loyers (IRL). Cette réévaluation permet d'ajuster le montant de la redevance en fonction de l'évolution des conditions économiques et des coûts de gestion.