Droits et obligations

Vos droits en tant qu'acquéreur en BRS

Devenir propriétaire de votre logement

Vous êtes pleinement propriétaire du bâti. Vous pouvez y vivre, y faire des travaux (sous conditions), et bénéficier de la sécurité du statut de propriétaire.

Réaliser des travaux

Vous pouvez réaliser des travaux d’entretien ou d’amélioration dans votre logement. Pour les travaux modifiant la structure du bâti ou sa valeur, une autorisation de l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) peut être nécessaire.

Revendre votre logement

Vous avez le droit de revendre votre bien, à un prix encadré par le contrat de BRS. L’OFS supervise la revente afin de garantir que le logement reste accessible à d’autres ménages éligibles.

Louer temporairement en cas de besoin

Une mise en location peut être autorisée dans certains cas exceptionnels (mobilité professionnelle, problème de santé…), avec l'accord de l’OFS. La location libre n’est pas permise.

Vos obligations en tant qu'acquéreur en BRS

Résider dans le logement à titre de résidence principale

Vous êtes pleinement propriétaire du bâti. Vous pouvez y vivre, y faire des travaux (sous conditions), et bénéficier de la sécurité du statut de propriétaire.

Payer la redevance foncière à l'OFS

Informer l'OFS en cas de changement de situation

Changement de situation familiale, projet de revente, départ du logement… vous devez prévenir l’OFS, qui vous accompagnera dans les démarches à suivre.

Respecter les conditions du bail réel solidaire

Vous avez le droit de revendre votre bien, à un prix encadré par le contrat de BRS. L’OFS supervise la revente afin de garantir que le logement reste accessible à d’autres ménages éligibles.

Revendre à un prix encadré

Une mise en location peut être autorisée dans certains cas exceptionnels (mobilité professionnelle, problème de santé…), avec l'accord de l’OFS. La location libre n’est pas permise.

Foire aux questions

Droits & Obligations du BRS

Vos droits

Non, sauf exceptions. La location est strictement encadrée. Vous pouvez louer temporairement avec l’accord de l’OFS, uniquement en cas de force majeure : mutation professionnelle, hospitalisation longue, etc.

Oui, vous pouvez faire des travaux d’entretien ou d’aménagement intérieur librement. Pour les travaux structurels ou pouvant impacter la valeur du bien, une autorisation de l’OFS est obligatoire.

Oui, vous êtes libre de revendre à tout moment. Toutefois, le prix de revente est plafonné selon une formule fixée dans le bail. L’OFS doit également valider le nouveau ménage acquéreur, qui doit être éligible au BRS.

Oui, mais uniquement si l’héritier est éligible au BRS. Sinon, l’héritier peut revendre le bien dans les conditions prévues au contrat.

Vos obligations

Non. Le logement en BRS doit obligatoirement être votre résidence principale. Toute forme de location touristique ou meublée temporaire est interdite.

Oui. Toute absence prolongée, changement de situation ou projet de départ doit être signalé à l’OFS, même si vous ne revendez pas tout de suite.

Oui. Cette redevance correspond à la "location" du terrain. Elle est généralement faible (entre 1 et 2 €/m²/mois) mais obligatoire, même après remboursement de votre prêt.

En cas de non-respect (non-occupation, location illégale, défaut de paiement…), l’OFS peut résilier le bail. Cela signifie que vous perdrez le droit d’occuper le terrain, et donc votre droit au logement.

Modalités de mise en location des logements en BRS

Notification à l'Organisme Foncier Solidaire

Mise en location autorisée

À compter de 2025, les propriétaires de logements en BRS pourront proposer leur bien à la location, sauf si une interdiction est mentionnée dans leur contrat de bail. Cette mesure offre plus de flexibilité aux propriétaires qui souhaitent louer leur logement. Les propriétaires pourront ainsi mieux gérer leur patrimoine immobilier et répondre à des besoins temporaires ou imprévus.

Notification à l'OFS

Les propriétaires devront informer l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de leur intention de mettre en location leur logement, que ce soit pour l'ensemble du bien ou seulement une partie1. Cette notification permet à l'OFS de suivre l'utilisation des logements en BRS et de s'assurer que les conditions de location respectent les objectifs du dispositif. Les propriétaires devront fournir des informations détaillées sur les conditions de location, y compris le loyer proposé et la durée de la location.

Objectif de la réforme

Ces nouvelles modalités visent à mieux répondre aux besoins des propriétaires tout en maintenant l'accessibilité des logements pour les ménages à revenus modestes. Elles permettent également de maximiser l'utilisation des logements en BRS et de prévenir les situations de vacance. En offrant plus de flexibilité, le BRS peut s'adapter aux réalités du marché immobilier et aux besoins des propriétaires, tout en garantissant que les logements restent accessibles et abordables.

Qui peut bénéficier du BRS ?

Critères

Conditions de revenus

Vous devez avoir des revenus qui ne dépassent pas certains plafonds de revenus fixés par le Prêt Social Location-Accession (PSLA). Ces plafonds varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique. Lien vers tableau des plafonds de revenus.

Résidence principale

Le logement acheté en BRS doit être votre résidence principale. Vous ne pouvez pas l'utiliser comme résidence secondaire ou comme investissement locatif. Cela garantit que le logement bénéficie directement aux ménages qui en ont le plus besoin.

Engagement de revente

Si vous décidez de vendre votre logement, vous devez respecter certaines conditions. Par exemple, vous ne pouvez pas vendre le logement à un prix beaucoup plus élevé que celui auquel vous l'avez acheté. Cela permet de garder les logements abordables pour les futurs acheteurs. De plus, l'OFS a souvent un droit de préemption, ce qui signifie qu'il peut racheter le logement avant qu'il ne soit vendu à un tiers.

Engagement de location

Si vous quittez le logement sans le vendre, vous devez le louer à un prix modéré, conformément aux conditions fixées par l'OFS. Cela permet de maintenir l'accessibilité du logement pour les personnes ayant des revenus modestes.

Engagement de travaux

Vous devez vous engager à entretenir et à améliorer le logement. Cela peut inclure des travaux de rénovation ou d'amélioration de l'efficacité énergétique. Ces engagements garantissent que le logement reste en bon état et répond aux normes actuelles.

Engagement communautaire

Dans certains cas, l'OFS peut demander aux acquéreurs de s'engager dans des projets communautaires ou de participer à des initiatives locales. Cela contribue à renforcer le sentiment de communauté et de solidarité au sein du quartier ou de la région.

Engagement de durée

Vous devez vous engager à respecter les conditions du BRS pendant une certaine durée, souvent jusqu'à la fin du bail de longue durée (jusqu'à 99 ans). Cet engagement assure la pérennité du dispositif et la stabilité des occupants.

Qui paie la taxe foncière en BRS ?

Comprendre les obligations fiscales des propriétaires en Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet aux ménages à revenus modestes de devenir propriétaires en dissociant la propriété du terrain et celle du logement. Cependant, cette dissociation soulève des questions sur les obligations fiscales, notamment en ce qui concerne la taxe foncière.
Découvrez qui est responsable du paiement de la taxe foncière dans le cadre du Bail Réel Solidaire (BRS) et quelles sont les implications fiscales pour les propriétaires.

1. La dissociation du foncier et du bâti

Le BRS repose sur la dissociation de la propriété du terrain (foncier) et de la propriété du logement (bâti). Le terrain est détenu par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), tandis que le ménage achète uniquement le bâti. Cette dissociation permet de réduire considérablement le coût d'achat du logement.

2. Les droits réels immobiliers

En achetant un logement en BRS, les ménages acquièrent des droits réels immobiliers sur le bâti. Ces droits leur confèrent des prérogatives similaires à celles d'un propriétaire classique, bien qu'ils ne possèdent pas le terrain. En conséquence, sur le plan fiscal, le BRS est soumis au régime des "locations conférant un droit réel", comme le bail emphytéotique ou le bail à construction

3. Obligation de payer la taxe foncière

Malgré la dissociation du foncier et du bâti, les propriétaires en BRS doivent s'acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Cette obligation découle du fait que les droits réels immobiliers conférés par le BRS sont suffisamment proches de la pleine propriété pour justifier le paiement de la taxe foncière.

4. Abattements possibles

Certaines communes peuvent appliquer un abattement allant de 30 à 100 % sur la taxe foncière due au titre du logement en BRS. Cette mesure, introduite par la loi de Finances pour 2021, vise à alléger la charge fiscale des ménages modestes et à encourager l'accession à la propriété en BRS.

En résumé, les propriétaires de logements en BRS doivent payer la taxe foncière sur les propriétés bâties, malgré la dissociation du foncier et du bâti. Cette obligation fiscale est justifiée par les droits réels immobiliers conférés par le BRS. Toutefois, des abattements peuvent être appliqués par certaines communes pour réduire cette charge. Il est donc important pour les propriétaires en BRS de se renseigner sur les éventuelles exonérations ou réductions disponibles dans leur commune.

Les obligations des propriétaires et des locataires en BRS

Comprendre vos responsabilités en tant que propriétaire ou locataire en BRS

Le BRS repose sur un ensemble d'obligations spécifiques pour les propriétaires et les locataires afin de garantir son bon fonctionnement. Ces responsabilités visent à maintenir la qualité des logements, à assurer une utilisation conforme et à préserver l'accessibilité des biens immobiliers. Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel de connaître vos obligations pour profiter pleinement des avantages du BRS tout en respectant les règles établies.

Obligations des propriétaires

1. Utilisation du bien comme résidence principale

Les propriétaires doivent utiliser le logement acquis en BRS comme résidence principale. Cela signifie qu'ils doivent y résider de manière effective et permanente. Le non-respect de cette condition peut entraîner la résiliation du bail.

2. Entretien et réparations

Les propriétaires sont responsables de l'entretien courant et des réparations du logement. Ils doivent veiller à maintenir le bien en bon état et à effectuer les travaux nécessaires pour garantir la sécurité et le confort des occupants.

3. Respect des conditions de revente

En cas de revente, les propriétaires doivent respecter les conditions fixées par le bail. Le prix de revente est encadré et doit être fixé en fonction de critères objectifs, tels que l'évolution de l'indice des prix à la consommation. De plus, l'acheteur doit répondre aux critères d'éligibilité du BRS.

4. Paiement des charges et taxes

Les propriétaires doivent s'acquitter des charges et des taxes liées à l'utilisation du foncier. Cela inclut notamment le paiement du loyer du terrain à l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et des taxes foncières.

5. Transmission du bail

En cas de transmission du bail à leurs héritiers, les propriétaires doivent s'assurer que ces derniers respectent les conditions d'éligibilité du BRS. La transmission doit être effectuée dans le respect des règles fixées par le contrat de bail.

Obligations des locataires

1. Respect du Contrat de Bail

Les locataires doivent respecter les termes du contrat de bail signé avec l'OFS. Cela inclut le paiement du loyer du terrain, l'entretien des parties communes et le respect des règles de copropriété le cas échéant.

2. Utilisation du bien comme résidence principale

Comme les propriétaires, les locataires doivent utiliser le logement comme résidence principale. Ils doivent y résider de manière effective et permanente.

3. Entretien des parties privatives

Les locataires sont responsables de l'entretien courant des parties privatives du logement. Ils doivent veiller à maintenir le bien en bon état et à signaler toute dégradation ou besoin de réparation à l'OFS.

4. Respect des règles de copropriété

Si le logement fait partie d'une copropriété, les locataires doivent respecter les règles de copropriété en vigueur. Cela inclut le respect des parties communes, le paiement des charges de copropriété et la participation aux assemblées générales.

5. Information de l'OFS

Les locataires doivent informer l'OFS de tout changement de situation pouvant affecter leur éligibilité au BRS. Cela inclut notamment les changements de composition du ménage ou de revenus.

Le Bail Réel Solidaire repose sur un ensemble d'obligations pour les propriétaires et les locataires afin de garantir son bon fonctionnement. En respectant ces obligations, les parties contribuent à la pérennité du dispositif et à la réalisation de ses objectifs de rendre l'accession à la propriété plus accessible et équitable.

Les aspects juridiques du BRS

Comprendre le cadre juridique du Bail Réel Solidaire

Le BRS repose sur un cadre juridique spécifique qui garantit la sécurité et la stabilité des bénéficiaires tout en prévenant la spéculation immobilière. Pour tirer pleinement parti de ce dispositif, il est essentiel de comprendre les aspects juridiques qui le régissent.
De la création des Organismes de Foncier Solidaire (OFS) à la signature du contrat de bail, en passant par les obligations des parties et les conditions de revente, cet article vous présente tout ce que vous devez savoir sur le cadre juridique du BRS.

1. La création du BRS

Le BRS a été introduit en France par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014. Cette loi a permis la création des Organismes de Foncier Solidaire (OFS), des structures à but non lucratif chargées de mettre en œuvre le BRS. Les OFS détiennent le foncier et le mettent à disposition des ménages sous forme de baux de longue durée.

2. Le contrat de Bail Réel Solidaire

Le contrat de BRS est un bail de longue durée, pouvant aller jusqu'à 99 ans, renouvelable et transmissible. Ce bail dissocie la propriété du foncier de celle du bâti, permettant ainsi de réduire le coût d'acquisition pour les ménages. Le contrat de BRS doit être signé devant notaire et enregistré au service de la publicité foncière.

3. Les obligations des parties

Obligations de l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS)

Mise à disposition du foncier : L'OFS doit mettre à disposition le terrain pour la durée du bail.

Entretien du foncier : L'OFS est responsable de l'entretien du terrain et des infrastructures communes.

Respect des conditions du bail : L'OFS doit veiller au respect des conditions du bail, notamment en matière de revente et de transmission.

Obligations du Propriétaire

Utilisation du bien comme résidence principale : Le propriétaire doit utiliser le logement comme résidence principale.

Entretien du bâti : Le propriétaire est responsable de l'entretien et des réparations du logement.

Respect des conditions de revente : En cas de revente, le propriétaire doit respecter les conditions fixées par le bail, notamment en matière de prix de revente et de sélection des acheteurs éligibles.

4. Les conditions de revente

Le BRS impose des conditions strictes en matière de revente pour éviter la spéculation immobilière. Le prix de revente est encadré et doit être fixé en fonction de critères objectifs, tels que l'évolution de l'indice des prix à la consommation. De plus, l'acheteur doit répondre aux critères d'éligibilité du BRS.

5. Les droits des bénéficiaires

Les bénéficiaires du BRS disposent de droits spécifiques, notamment :

Droit de jouissance : Le droit d'utiliser le logement comme résidence principale pour la durée du bail.

Droit de transmission : La possibilité de transmettre le bail à leurs héritiers, sous réserve qu'ils respectent les conditions d'éligibilité.

Droit de revente : La possibilité de revendre le logement, sous réserve de respecter les conditions de revente fixées par le bail.

Le Bail Réel Solidaire repose sur un cadre juridique rigoureux qui garantit la sécurité et la stabilité des bénéficiaires tout en prévenant la spéculation immobilière. Comprendre ces aspects juridiques est essentiel pour tirer pleinement parti de ce dispositif innovant et équitable.